Wohnung und Immobilien auf Mallorca – Wohnungssuche 2025

Mallorca – Sehnsuchtsort, Insel der Vielfalt, aber auch ein zunehmend komplizierter Wohnungsmarkt. Wer 2025 auf Mallorca eine Wohnung sucht, ob zur Miete oder zum Kauf, wird schnell mit einer Mischung aus Hoffnung, Ernüchterung und ganz praktischen Herausforderungen konfrontiert. Zwischen Ferienimmobilien, fehlendem Wohnraum für Einheimische und neuen Regelungen am Immobilienmarkt ist Wohnungssuche zur echten Disziplin geworden.

Was ist das Problem des Immobilienmarktes?

Der Immobilienmarkt auf Mallorca leidet seit Jahren unter einer Schieflage. Das Grundproblem: Die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot – besonders bei Langzeitmieten.

Die Hauptgründe:

• Zunehmende Umwandlung von Mietwohnungen in Ferienunterkünfte
• Spekulation mit Immobilien durch internationale Investoren
• Wenig Neubau im erschwinglichen Segment
• Einheimische und Langzeitmieter konkurrieren mit solventen Ausländern

Selbst in kleineren Orten im Inselinneren steigen die Preise kontinuierlich. Besonders schwer betroffen sind Palma, Sóller, Deià, Santanyí und alle Küstenorte mit Instagram-Faktor.

Wohnungsvermieter haben schon lange das Potential erkannt

Die Ferienvermietung von Wohnungen ist definitiv ein sehr lukratives Geschäft. Wohnungsbesitzer haben schnell erkannt, dass sie binnen weniger Sommermonate die Miete eines ganzen Jahres einfahren können.

Einige dieser Wohnungen werden zum günstigeren Preis auch im Winter monatsweise vermietet, die meisten bleiben aber leer. So vermeidet der Vermieter Risiken durch potentielle Hausbesetzer (Okupas) – ein großes Problem in Spanien.

Werden Wohnungen für mindestens einen Monat vermietet unterliegen sie nicht den Bestimmungen für die Ferienvermietung. Genau hier tricksen viele. Viele bleiben nur zwei Wochen, mieten aber offiziell vier an.

Wer unter 4 Wochen vermietet, braucht zwingend eine Lizenznummer!

Wo schaut man nach Wohnungen?

Trotz der schwierigen Lage gibt es Plattformen, auf denen sich auch 2025 noch seriöse Angebote finden lassen.

Die wichtigsten Portale für Miete und Kauf:

• Idealista.es – Marktführer, viele Angebote, gute Filterfunktionen
• Fotocasa.es – ebenfalls stark genutzt, v. a. für Mietobjekte
• Yaencontre.es – regional gut aufgestellt
• Kleinanzeigen auf milanuncios.com – mit Vorsicht zu genießen, da auch Betrüger dort inserieren

Offline lohnt es sich, in kleinen Läden oder Cafés nach Aushängen zu schauen – gerade in den Dörfern gibt es Wohnungen, die gar nicht erst online inseriert werden.

Auf Facebook kannst du mal in dieser Gruppe stöbern:

• Mallorca Mietangebote

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Makler – ja oder nein? Und was gilt 2025 bei der Maklergebühr?

Makler können bei der Wohnungssuche helfen – vor allem bei Sprachbarrieren und rechtlichen Unsicherheiten. Allerdings verlangen viele Makler nach wie vor hohe Provisionen, besonders bei Kaufobjekten.

Angeblich findet man über die oben genannten Online-Portale nur ein Bruchteil der verfügbaren Wohnungen. Vieles wird über Wohnungsmakler geregelt. In jedem Stadtteil von Palma und in jeder Gemeinde sind Maklerbüros zu finden, die ihre aktuellen Angebote am Fenster und auf ihrer Webseite haben.

Ist nichts dabei, lohnt es sich trotzdem nachzufragen, denn im Schaufenster ist normalerweise lediglich eine kleine Auswahl der verfügbaren Wohnungen. Die lokalen Immobilienmakler sind normalerweise sehr gut vernetzt und kennen die Nachbarschaft sehr genau. Deswegen haben sie Angebote parat, die noch nirgends veröffentlicht sind.

Natürlich gibt es auch genügend deutschsprachige Immobilienmakler und das macht es besonders interessant für alle, die noch nicht über ausreichende Spanischkenntnisse verfügen. Allerdings arbeiten die meisten deutschen Immobilienmakler ausschließlich mit Kaufobjekten, also Eigentumswohnungen oder Häuser, aber nicht mit Mietobjekten.

Neue Gesetzgebung 2024/2025:

Seit Anfang 2024 gilt ein neues Gesetz:
Bei Mietwohnungen muss die Maklergebühr vom Vermieter gezahlt werden – nicht mehr vom Mieter.

Diese Regelung greift auch auf Mallorca und hat bereits zu ersten Änderungen geführt. Allerdings umgehen manche Anbieter sie, indem sie temporäre Mietverträge anbieten (unter 12 Monate).
Im Zweifelsfall hilft nur: Vertrag genau lesen und ggf. rechtlich prüfen lassen.

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Mieten oder kaufen? Eine Grundsatzentscheidung

Miete

• Vorteil: Flexibel, geringeres Risiko
• Nachteil: Hohe Preise (Palma 2025: Ø 16–20 €/m²), kurze Vertragslaufzeiten, wenig Verfügbarkeit, hohe Nachfrage und somit viel Konkurrenz, meist altmodisch möbliert

Kauf

• Vorteil: Langfristige Sicherheit, ggf. Wertsteigerung
• Nachteil: Hohe Nebenkosten, Genehmigungspflichten, steuerliche Komplexität für Nicht-Residenten, schlechte Baustruktur vieler Immobilien

2025 ist der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für Kaufobjekte auf Mallorca bei rund 3.700 € – in Toplagen bis zu 9.000 €/m².

Tipp: Wer tatsächlich kaufen möchte, sollte sich frühzeitig um eine steuerliche Beratung kümmern – gerade bei Wohnsitz außerhalb Spaniens.

WG Zimmer auf Mallorca

Ein Zimmer in einer WG ist natürlich immer eine günstige Möglichkeit und gerade am Anfang sehr praktisch, wenn du noch keine N.I.E. Nummer hast und somit keine Verträge abschließen kannst.

Allerdings muss ich dir auch sagen, dass die meisten WGs hier auf Mallorca reine Zweck-WGs sind. In vielen WGs hast du nicht einmal die Möglichkeit, Besuch zu empfangen.
Ein Vorteil ist, dass die meisten Zimmer bereits möbliert sind. Das kann aber auch ein Nachteil sein, denn auf die meisten Möbel könnte ich freiwillig verzichten. Sofamöbel und Betten aus den 80er Jahren, die vor Dreck nur so triefen.

Die meisten WGs findest du im Großraum Palma, gelegentlich gibt es aber auch außerhalb der Ballungsregion entsprechende Angebote.

Nach WGs, auf Spanisch „Piso Compartido“, schaust du am besten hier:

• Milanuncios  (spanisch, bitte noch Region oben rechts einstellen)
• Pisocompartido.com (spanisch)
• WG gesucht (deutschsprachig: Da es viele Deutsche auf Mallorca gibt, findet man auch in dieser Wohnungsbörse teilweise Angebote)

Facebook Gruppen:

• Compartir Piso en Mallorca
• Zimmer frei auf Mallorca

Allgemeine Tipps zur Wohnungssuche auf Mallorca

Da es in Spanien allgemein eher üblich ist, eine Wohnung zu kaufen als zu mieten, findet man beim Schlendern durch die Straßen häufig Aushänge mit der Aufschrift „Se Vende“ (zu verkaufen). Doch auch „Se Alquila“(zu vermieten) ist zu lesen – häufig sind dies aber Ferienwohnungen, die nur zeitweise vermietet werden. Ein Anruf lohnt sich aber immer, schließlich weiß man nie, was dadurch für ein Kontakt entsteht, der evtl. weitervermitteln kann.

Wohnungssuche auf Mallorca – realistisch bleiben

Mallorca zu lieben ist einfach – auf Mallorca eine Wohnung zu finden eher nicht. Doch mit Geduld, Flexibilität, einem dicken Geldbeutel und Glück ist auch 2025 noch vieles möglich.

„Es hat niemand gesagt, dass es leicht werden würde.“ Also Kopf hoch und weitersuchen!

FAQs zur Wohnungssuche auf Mallorca

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